Ostacoli del mercato immobiliare commerciale

# ESPERTO #

La situazione della crisi economica, la svalutazione del rublo, il forte aumento del costo e della disponibilità dei fondi presi in prestito, la riduzione dei programmi di prestito da parte delle banche, il deflusso di capitali dal paese, la generale stagnazione del commercio al dettaglio russo, la riduzione e il completo abbandono dei programmi per lo sviluppo di numerosi marchi popolari, la diminuzione del potere d'acquisto della popolazione - questo è solo un piccolo elenco i problemi che il mercato immobiliare commerciale russo nel suo complesso ha incontrato oggi, e in particolare gli immobili al dettaglio. La conseguenza logica di ciò che stava accadendo è che sentiamo sempre più parlare del rinvio della data di apertura di un progetto o del suo congelamento a tempo indeterminato.

Un'altra tendenza è stata l'apertura di centri commerciali con un gran numero di aree libere. Solo un paio d'anni fa, era difficile immaginare che un centro commerciale concettuale potesse essere aperto ai visitatori, con il 20-30% di spazio libero. Oggi, infatti, ci sono spesso casi in cui i centri commerciali aprono con locali liberi in eccesso del 40-50% dell'area commerciale totale dell'oggetto.

Di conseguenza, oggi tutti i partecipanti al mercato sono diventati molto più esigenti sulla qualità dei progetti. I clienti i cui redditi sono diminuiti vogliono acquistare prodotti migliori per meno soldi, ma apprezzano comunque il comfort e un'atmosfera piacevole. Gli investitori sono pronti a investire solo in strutture della massima qualità, con un basso tasso di posti vacanti e un'elevata redditività. Gli inquilini sono pronti a partecipare solo a quei progetti in cui saranno offerte le condizioni di noleggio più favorevoli e forniranno il massimo traffico al pubblico target.

Naturalmente, allo stesso tempo, non è possibile soddisfare i desideri e le esigenze di tutte le parti. È molto importante trovare una via di mezzo, un compromesso degli interessi di tutti i partecipanti. Dove ciò ha successo, il progetto diventa (o continua ad avere) successo.

Era ieri

Prima dell'inizio della crisi attuale, il successo della struttura è stato valutato in base al grado in cui sono stati raggiunti gli obiettivi e gli obiettivi fissati dall'investitore al momento dell'accesso al progetto, l'ubicazione della struttura, il tasso di posto vacante nell'area commerciale totale, la qualità del pool dei principali inquilini, la qualità di funzionamento e manutenzione della struttura.

Non ho deliberatamente menzionato i periodi di rimborso del progetto e vari indicatori finanziari, poiché è tutt'altro che il raggiungimento di un'alta redditività di un centro commerciale è il motivo principale della sua creazione. Ciascun investitore, prendendo una decisione sull'adesione a un progetto, ha innanzitutto perseguito uno dei tre obiettivi principali.

Innanzitutto, aumentare la capitalizzazione della tua attività. Il prezzo di una struttura esistente dovrebbe sempre superare il valore dei fondi investiti nella sua costruzione. Inoltre, una proprietà di vendita al dettaglio di qualità è uno dei migliori strumenti collaterali per attrarre finanziamenti esterni. Per raggiungere questo obiettivo, è necessario costruire qualità, utilizzare le migliori attrezzature di ingegneria, attirare marchi famosi come inquilini, concludere contratti di locazione a lungo termine con la maggior parte degli inquilini, mentre i tassi di noleggio qui potrebbero essere leggermente inferiori al livello di mercato. Il successo dell'oggetto in questo caso viene valutato sulla base dei criteri di affidabilità e stabilità della generazione di reddito in futuro, e non dal punto di vista della massimizzazione del suo flusso di cassa.

In secondo luogo, ottenere il massimo delle entrate al momento attuale. Una struttura commerciale con una posizione favorevole e un pool di qualità di inquilini è in grado di generare un flusso di cassa netto significativo. Qui stiamo parlando della massima estrazione del reddito dall'oggetto. E qui e ora. A tal fine, i contratti di locazione a lungo termine sono conclusi solo con gli inquilini di ancoraggio (ipermercati / supermercati, bricolage, un cinema con area di intrattenimento, un negozio di elettrodomestici e esercizi di ristorazione). Tutti gli altri inquilini sottoscrivono contratti brevi con una tariffa massima di noleggio. In condizioni di mercato ottimali, questo approccio consente, se necessario, di effettuare una rapida rotazione degli inquilini al fine di aumentare costantemente i redditi da locazione.

Infine, l'ambizione era spesso il terzo obiettivo di investire in un progetto. Il desiderio dell'investitore di avere il miglior centro commerciale nella regione, città, regione, territorio, repubblica, ecc. In questo caso, il periodo di rimborso non è più di primaria importanza. La cosa più importante è che l'oggetto sia della massima qualità, più luminoso, più popolare. Tuttavia, questa motivazione al momento attuale ha chiaramente perso la sua rilevanza.

Situazione oggi

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L'attuale crisi economica ha fatto una grande differenza. L'obiettivo principale dell'investitore è la stabilità della redditività del centro commerciale. E per questo è necessario mantenere il principale pool di inquilini, prevenire l'emergere di aree vuote, ottimizzare i costi di gestione e manutenzione della struttura, mantenendo l'alta qualità dei servizi di costruzione e mantenere costantemente un alto interesse da parte del pubblico target.

Come prima, la posizione dell'oggetto è molto importante. Dovrebbe essere conveniente per il pubblico target del centro commerciale, sia in termini di traffico pedonale che automobilistico. È obbligatoria la presenza di un parcheggio comodo e ben tenuto. Qualsiasi disagio in questa materia porterà al fatto che alcuni visitatori preferiranno un posto diverso per il loro passatempo. Migliore è la posizione, maggiore è il traffico. Maggiore è il traffico, maggiore è l'interesse dell'oggetto per gli inquilini.

Per gli inquilini, anche la volontà dei proprietari e delle società di gestione di tenere conto dei loro interessi, avviare un dialogo costante, discutere questioni emergenti e modificare i termini della cooperazione in tempo reale è di fondamentale importanza.

Il mercato immobiliare commerciale russo ha attraversato diverse fasi. C'è stato un periodo di "mercato dei proprietari", in cui gli spazi di alta qualità erano relativamente scarsi e i proprietari degli immobili potevano dettare le proprie condizioni agli inquilini. Poi c'è stato un periodo di "mercato degli inquilini", in cui erano gli inquilini a stabilire le regole del gioco. Solo un anno fa, nel mercato regionale, i progetti con le posizioni migliori erano caratterizzati da un "mercato dei proprietari", mentre quelli meno redditizi erano governati da un "mercato degli inquilini". Ora, a mio avviso, è giunta un'era di compromesso. Ma poiché gli interessi di tutti i partecipanti al mercato – proprietari, inquilini e visitatori dei centri commerciali – sono spesso diametralmente opposti, raggiungere un compromesso è molto difficile. Ed è qui che il ruolo di una società di gestione professionale diventa particolarmente importante.

Guidare, la fiducia

Nella pratica occidentale, le società di gestione professionale sono state a lungo coinvolte nella gestione dei centri commerciali. Oggi, oltre il 90% dei centri commerciali nei paesi sviluppati è sotto controllo esterno. In Russia, meno del 10% dei centri commerciali regionali viene trasferito alla direzione di una società di gestione indipendente. Ciò è in gran parte dovuto al fatto che i proprietari di immobili preferiscono gestire autonomamente, credendo erroneamente che i servizi delle società di gestione siano troppo costosi e anche in alcuni casi temendo di perdere il controllo della propria proprietà. Tuttavia, sono sicuro che nel prossimo futuro aumenterà la percentuale di strutture regionali gestite da società di gestione professionale. E ci sono ragioni oggettive per questo.

Innanzitutto, il coinvolgimento di una società di gestione professionale per la gestione integrata di un oggetto di solito consente di ridurre i costi operativi e operativi di un centro commerciale di almeno il 10-15%, anche tenendo conto dei costi di remunerazione della società di gestione. Inoltre, realizzando il desiderio dei proprietari immobiliari regionali di immergersi nelle attuali problematiche della gestione del centro commerciale, le società di gestione stanno gradualmente abbandonando il principio dello "sportello unico", formando una più stretta interazione con il Cliente e trasferendo tutte le informazioni richieste in tempo reale. Inoltre, una società di gestione professionale deve garantire al proprietario l'assenza di spazio libero e la rotazione più rapida degli inquilini, se necessario. Gli specialisti del codice penale dovrebbero comprendere le specificità degli inquilini e fungere da garante per questi ultimi nel rispettare i loro interessi presso la struttura. La società di gestione è tenuta a garantire il funzionamento e la manutenzione dell'edificio e dei suoi sistemi di ingegneria al livello adeguato, per fornire il livello necessario di comfort e sicurezza per i visitatori.

Naturalmente, il funzionamento della società di gestione è molto più ampio, ho elencato solo alcune competenze di base. Noto anche che i proprietari di strutture regionali preferiscono lavorare con società di gestione universale in grado di fornire la gamma più completa di servizi con esperienza e competenze pertinenti.

Vorrei ribadire che la presenza in loco di una società di gestione professionale, che agisca da intermediario tra tutte le parti e possieda le competenze necessarie, è attualmente una delle condizioni chiave per l'efficacia e il successo di un centro commerciale. Ma ciò si verifica solo se vi è una stretta collaborazione tra tutte le parti coinvolte – proprietari, società di gestione e inquilini – basata su obiettivi condivisi, fiducia reciproca e rispetto.