Magazzino chiavi in ​​mano: mito o realtà?

La tendenza alla costruzione di magazzini per le esigenze specifiche dell'azienda in Russia si sta sviluppando da oltre tre anni. Tuttavia, finora anche il concetto stesso di build-to-suit è stato messo in discussione dagli esperti e la domanda di magazzini di questo tipo è dubbia. Essere o non essere un magazzino chiavi in ​​mano nel mercato russo?

Concept Talk

Un'espressione straniera su misura tradotta in russo formerebbe una frase lirica, ma troppo lunga: "costruito per adattarsi". Tuttavia, questo equivalente russo è molto meglio della combinazione "chiavi in ​​mano" battuta, riflette l'essenza di un oggetto appositamente costruito per le esigenze del cliente. Una caratteristica del magazzino costruito su misura è che viene creato da zero o sul sito con utility già pronte ed è inizialmente progettato secondo i requisiti del futuro inquilino. Allo stesso tempo, i progetti che sono stati adeguati durante la costruzione non sono inclusi nella categoria costruita per adattarsi, poiché le modifiche apportate, come l'aumento della profondità del mezzanino o la creazione di un gruppo di ingresso aggiuntivo, non sono significative. Il formato costruito su misura implica la partecipazione del cliente alla costruzione, a partire dalla fase del progetto di magazzino, e consente di implementare requisiti specifici. Ad esempio, requisiti per il posizionamento dell'attrezzatura, la suddivisione in zone dello spazio, il risparmio di risorse, la sicurezza o condizioni di temperatura speciali. Di conseguenza, il cliente riceve un prodotto unico per tempo e denaro comparabili, in cui non c'è nulla di cui non avrebbe bisogno e c'è tutto ciò di cui ha bisogno. Tale "affilatura" di oggetti fatti su misura confonde coloro che non hanno ancora compreso appieno il concetto straniero. Dopotutto, se il magazzino è realizzato per le esigenze di una determinata azienda, ciò significa che in futuro non andrà bene per un'altra impresa? Oleg Mamaev, direttore esecutivo di PNK Group, respinge questa ipotesi: “Un magazzino su misura non è necessariamente qualcosa che si adatta a un particolare cliente e a nessun altro. Questo è ciò che il cliente ha chiesto e il contraente ha costruito in conformità con tutti i requisiti. " Esiste sempre la possibilità che almeno un'altra azienda con richieste simili venga trovata sul mercato. E quando il termine del contratto di locazione, che di solito è impostato per 7 anni con il formato adatto, termina e l'inquilino non vuole rinnovare il contratto, un magazzino unico non rimarrà necessariamente senza un inquilino.

Più vantaggi per gli stessi soldi.

Nel discutere il concetto di costruito su misura, gli specialisti del mercato immobiliare del magazzino porranno sicuramente la domanda ai costruttori di oggetti personalizzati: perché reinventare la ruota e creare da zero ciò che può essere efficacemente rifatto da uno esistente? "Gli atleti professionisti non acquistano sul mercato biciclette già pronte, ma le assemblano in base alle loro esigenze", ricorda Oleg Mamaev. - Quindi con i magazzini su misura. Non si può dire che siano fondamentalmente diversi dagli oggetti speculativi, ma non hanno elementi superflui per il cliente e le aree sono utilizzate nel modo più efficiente possibile ".

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Un esempio concreto di magazzino costruito al fine di ridurre al minimo i costi e aumentare la produttività può essere il complesso di magazzini dell'operatore di scarpe russo Centrobuv. È stato costruito nel parco logistico PNK-Vnukovo entro 7 mesi dalla fase di campo verde dalla società di sviluppo PNK Group. Poiché il requisito chiave del cliente per l'oggetto era un elevato turnover, il progetto ha implementato una tecnologia cross-dock ottimizzata. Ciò significa che il magazzino ha ingresso e uscita autonomi con i propri posti di blocco e per 36 mila metri quadrati. m di spazio di archiviazione ci sono 103 banchine (una banchina ogni 300 metri). Inoltre, la struttura è dotata di pavimenti ad alta precisione, che consentono la tecnologia di stoccaggio degli scaffali a corridoio stretto. Per questo motivo, la densità di memoria è aumentata del 20%. Altre caratteristiche includono il nostro negozio di riparazione auto per 7 unità di camion e un sistema di illuminazione che offre un triplo risparmio energetico. Una caratteristica importante è anche la conformità del magazzino agli standard di sicurezza internazionali FM Global (vengono utilizzati solo materiali non combustibili e viene implementato un sistema antincendio aggiornato). "Il mercato immobiliare del magazzino russo sta vivendo una forte carenza di strutture di magazzino con una vasta area e la capacità di implementare tecnologie moderne, come il cross docking", osserva Andrei Nesterov, CEO di Tsentrobuv. - Inoltre, ora il mercato sta giocando secondo le regole del venditore e le tariffe di noleggio sono piuttosto elevate. I magazzini costruiti su misura sono più redditizi rispetto all'affitto o all'acquisizione di un edificio già costruito. Possono introdurre tecnologie innovative senza timore che tra 2-3 anni, per motivi indipendenti dalla nostra volontà, dovremo cercare un nuovo magazzino. È anche possibile fornire spazio aggiuntivo per la potenziale espansione del business o scegliere una buona posizione che renderà la logistica più efficiente. Questo è il motivo per cui abbiamo deciso di non scegliere tra le opzioni standard e di ordinare un magazzino su misura ".

Costruito o non costruito

Certo, non tutte le aziende hanno bisogno di un magazzino creato per ordinare. Il magazzino su misura è una soluzione eccellente per le aziende che prestano grande attenzione ai processi logistici e sono alla ricerca di opportunità per aumentare l'efficienza, anche le più a prima vista insignificanti. Spesso, tali aziende sono rappresentate da grandi operatori, che presentano chiaramente il loro percorso di sviluppo. In effetti, durante la costruzione di un magazzino costruito su misura, si dovrebbe comprendere che, in caso di aumento del fatturato o del riorientamento aziendale, un magazzino unico può risultare inadatto dopo la messa in servizio dell'impianto. Inoltre, lo sviluppatore cerca di ridurre al minimo i rischi e i contratti per i magazzini personalizzati, di norma, differiscono in termini di termini di leasing, condizioni e sanzioni. Tuttavia, se il cliente accetta queste condizioni, riceverà un magazzino corrispondente a tutte le sue esigenze per circa lo stesso denaro e in tempi comparabili. Ad oggi, la costruzione dell'oggetto costruito per adattarsi richiede poco più di sei mesi, e non è affatto un anno o due, come si ritiene comunemente. La riduzione dei tempi è diventata possibile grazie al fatto che i magazzini costruiti per soddisfare le esigenze sono stati assegnati in una categoria separata di progetti con un livello leggermente diverso di tecnologia. Un ruolo importante è svolto dalla fiducia dello sviluppatore che il progetto non viene costruito "nel vuoto", ma sotto il cliente che lo sta già aspettando: non c'è tempo speso per promuovere l'oggetto, trovare un inquilino e alterare l'oggetto già creato.

Nonostante lo scetticismo di alcuni rappresentanti del mercato immobiliare del magazzino, il fenomeno delle costruzioni su misura sta diventando sempre più visibile. Non sono sufficienti ampi spazi vuoti e, secondo il cavaliere Frank, dei dichiarati 900 mila metri quadrati. m nel 2012, sarà effettivamente costruito 700 mila metri quadrati. m. Il deficit costringe i grandi inquilini a scegliere un formato di magazzino chiavi in ​​mano e talvolta persino, come nel caso della società russa Tvoe, riacquistare un magazzino su misura. I dati dello scorso anno mostrano che su cinque transazioni nei locali, oltre 40 mila metri quadrati. due sono stati racchiusi in oggetti personalizzati e gli analisti sono convinti che la tendenza continuerà a svilupparsi. Quindi è molto probabile che molto presto il formato "magazzino su ordinazione" diventerà una realtà anche per coloro che finora lo considerano uno stratagemma di marketing di singoli sviluppatori.