Eventuale revisione dei contratti di locazione

L'ondata di sanzioni imposte dagli Stati Uniti e dall'UE contro la Russia, secondo gli esperti di JLL, avrà un impatto significativo sul mercato immobiliare commerciale russo. Di tutte le sanzioni, la più preoccupante è la restrizione dell'accesso delle banche statali ai mercati del debito degli Stati Uniti e dell'UE. Mentre il livello di rischio nel mercato russo è ancora percepito come elevato, la chiusura dei mercati europei per IPO e SPO influenzerà le società russe, nonché il generale deterioramento della situazione macroeconomica del paese.

Più a lungo restano in vigore le sanzioni, maggiori sono i rischi per il mercato immobiliare commerciale e l'economia nel suo complesso. L'attuale situazione macroeconomica mette sotto pressione il livello di spazio libero in tutti i segmenti e inizia anche a incidere sui tassi di affitto. Allo stesso tempo, il mercato immobiliare russo continua a mantenere forti indicatori fondamentali a causa delle dimensioni del paese, del volume degli scambi e dell'insufficiente offerta di aree di alta qualità rispetto all'Europa. Le attuali sanzioni causeranno inevitabilmente una certa destabilizzazione, ma tenendo conto del fatto che possono essere a breve termine, gli esperti prevedono un aumento degli investimenti già nel 2015, allentando la pressione sulla domanda dei consumatori e, alla fine, con l'aumentare della percezione della Russia del rischio l'apertura del mercato europeo delle IPO.

Le banche statali diventeranno più selettive nei confronti dei loro debitori. Gli esperti ritengono che lo stato non possa smettere completamente di finanziare immobili commerciali o progetti esistenti di alta qualità in fase di sviluppo. Per mantenere l'attività commerciale sul mercato, è probabile che le banche statali continuino la cooperazione su progetti immobiliari commerciali di altissima qualità.

Un altro componente delle sanzioni è il loro effetto sulla domanda. L'aumento del costo dei prestiti al consumo influenzerà le vendite al dettaglio. Un'ulteriore pressione sulle vendite al dettaglio può essere esercitata da un'imposta sulle vendite fino al 3%, che può consentire alle regioni di introdurre dal 2015 per coprire il deficit di bilancio derivante dalle sanzioni. Di conseguenza, già ora le previsioni per una crescita delle vendite al dettaglio del 3,5% per il 2015 sembrano ottimistiche.

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In tali circostanze, solo i progetti di successo commerciale saranno in grado di sostenere l'aumento del costo del rischio e i proprietari di progetti che hanno già obblighi di debito aumenteranno i tassi e i prezzi. Gli analisti non escludono la possibilità che per gli sviluppatori con risorse finanziarie, questo periodo sarà caratterizzato dal rifornimento di portafogli di oggetti.

Con la contrazione del mercato del debito interno, i prestiti al consumo diventeranno inevitabilmente più costosi, esercitando un'ulteriore pressione sul mercato. La società ritiene che le vendite al dettaglio diminuiranno, creando un ambiente ancora più competitivo per i proprietari di immobili al dettaglio.

Le previsioni sui tassi di posti vacanti del 15% possono essere riviste al rialzo.

Anche il tasso di cambio del rublo rispetto alle valute straniere avrà un impatto sul mercato. La valuta russa potrebbe essere sotto la stessa pressione del primo trimestre di quest'anno, a seconda di quanto sia forte l'economia e di quanto il governo possa fare affidamento su oro e riserve valutarie. Durante questo periodo, molti inquilini hanno provato a rivedere i termini dei contratti di locazione, fissando un corridoio di valuta fissa o passando a contratti di rublo. Questa tendenza si è indebolita nel secondo trimestre, poiché il rublo si è stabilizzato, tuttavia, uno scenario simile può essere ripetuto nella seconda metà dell'anno.