In Russia compaiono nuove opportunità per il subaffitto di immobili di magazzino

Le regole del gioco nel mercato immobiliare dei magazzini stanno cambiando. Secondo Radius Group, a dicembre 2022, nel mercato immobiliare di magazzino, il volume di spazio offerto in sublocazione potrebbe essere di circa 450-500 mila m2. Il subaffitto consentirà l'accesso a locali moderni in una buona posizione per un'ampia gamma di inquilini - le aree possono essere offerte da 500-1000 m2 e per un breve periodo. 

Alexandra Shakola, vicedirettore per il leasing e il marketing di Radius Group, osserva che, secondo Knight Frank, nel primo trimestre sono stati offerti in sublocazione circa 150 m000 di magazzini di alta qualità. “L'offerta continua a crescere a causa di una serie di fattori: primo, il ritiro dal mercato di grandi player (ad esempio, come Decathlon e Prisma), secondo, tutti coloro che hanno affittato grandi quantità di spazio con possibilità di ulteriore crescita e lo sviluppo sta ora affittando l'eccedenza e ricevendo entrate aggiuntive, - osserva - una crescita significativa nel segmento del commercio al dettaglio, sviluppo della logistica e, naturalmente, dell'e-commerce (crescita - 2-30% anno su anno), che ha stato osservato negli ultimi anni, da un lato, e la mancanza di spazio libero di magazzino di alta qualità, dall'altro (la domanda ha superato l'offerta del 50-70%), ha spinto le aziende russe e straniere ad affittare lo spazio in eccesso. Questa decisione consentirebbe di realizzare i compiti e i volumi dell'impresa per un periodo di 90-5 anni e tenere conto della crescita futura. Tuttavia, la situazione attuale per un certo numero di attori richiede l'opposto: ottimizzazione e riduzione, il che significa che la necessità di magazzini è ridotta o almeno rimane la stessa. 

Le aziende che hanno scoperto "surplus" in base ai contratti di locazione in essere non possono restituire questi locali al proprietario, pur dovendo sostenere le spese. Pertanto, il subaffitto è una soluzione di compromesso per tutte le parti: l'inquilino responsabile o chiave mantiene la sua stabilità, copre parte dei costi e indirizza il finanziamento ad aree più rilevanti e il proprietario riceve un reddito garantito, che spesso va a servire un prestito per sviluppatori. 

I locali non sono inattivi, si sta lavorando su di essi, l'importante è formare correttamente un accordo che tenga conto degli interessi sia del proprietario (ad esempio, la durata del contratto di sublocazione), sia dell'inquilino (il capacità di ridurre l'onere finanziario a carico del partner), e la nuova società che entra nel magazzino come subaffittuario (opportunità di ottenere magazzini di fascia alta). 

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Un paio d'anni di intensa crescita del business dei potenziali clienti e una costante carenza di magazzini hanno cambiato le regole del gioco nel mercato. Hanno cominciato a offrire spazio in grandi tagli (almeno 5-10mila mq), a lungo termine (dai 2 anni) e ad un prezzo elevato (solo l'anno scorso il tasso è aumentato del 5%, da inizio 40 di un altro 2022% in media e ora sono circa 14 rubli per m6000). Certo, ci sono fattori economici assolutamente giusti che formavano il "mercato del venditore", soprattutto nel mercato dei magazzini di classe "A", tuttavia i piccoli e medi clienti, infatti, qui non c'entravano, andavano oltre i loro interessi e opportunità. Ora il subaffitto consentirà l'accesso a locali moderni in una buona posizione per un'ampia gamma di inquilini. Allo stesso tempo, l'area può essere di 2-500 m1000 e per un breve periodo. Per quanto riguarda il costo, dipenderà dalla politica economica di ciascun inquilino che subaffitta lo spazio”.